Detaylar:
Evinizi "Yarısı Bizden" ile Yenileyin, Riskleri Geride Bırakın!
İstanbul'daki riskli yapınız için devletin sunduğu büyük fırsattan yararlanın. Konut başına 875.000 TL hibe ve 875.000 TL kredi desteği alabilirsiniz. Üstelik 125.000 TL'lik tek seferlik tahliye desteği ile taşınma süreciniz de daha kolay. Kredi için gelir şartı veya kredi puanı aranmamaktadır.
İstanbul İçin Yarısı Bizden Kampanyası
Detaylar:
Riskli Yapıların Tespiti
Masrafları kendilerine ait olmak üzere yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç başkanlığa veya belediyeye bildirilir.
Riskli yapı tespiti, belediyelerce veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca resen yaptırılabilir.
Riskli yapı tespitine ilişkin tutanak başkanlıkça veya belediyelerce ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilir.
Riskli Yapı Tespitlerine İtiraz
Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir.
Bu itirazlar, Başkanlığın talebi üzerine, üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkta/Başkanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.
Riskli Yapıların Tahliyesi ve Yıkımı
Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır.
Riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir].
Verilen bu sürenin tamamlanmasının akabinde İdarece yapının maliklerince yıktırılıp yıktırılmadığı mahallinde kontrol edilir.
Riskli yapı, malikleri tarafından yıktırılmamış ise, riskli yapıya elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlerin verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir.
Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya Belediye tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir.
Yıkım ruhsatı; riskli yapı maliklerinden biri veya birkaçının veya bunların vekillerinin müracaatı üzerine yıkılacak yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgelerin sunulmasına veya yapının tahliye edildiğinin ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin fiilen kapatıldığının Belediyece tespit edilerek tutanağa bağlanmasına ve bina yüksekliği 21.50 m den fazla olan binalarda yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesine istinaden, maliklerin muvafakati aranmaksızın altı işgünü içerisinde düzenlenir.
Maliklerin Salt Çoğunluğu ile Yıkım ve Yeniden Yapım Uygulamaları
Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Başkanlık, TOKİ veya Belediye tarafından resen yapılır veya yaptırılır.
Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.
Yapılacak yeni uygulamaların gerektirdiği; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil ve benzeri işlemler, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri ile diğer idareler/kurum ve kuruluşlar nezdinde, maliklerin tamamının ve ilgililerinin muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemler hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile aldıkları karara istinaden yapılır.
Belediyeye paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri sunulabilir.
Salt Çoğunlukla Alınan Karara Katılmayan Maliklerin Arsa Payları
Hisseleri oranında salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir.
Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.
Riskli yapılarda, bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.
Satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük veya İdare bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunur.
Yapılacak ilk satış işlemine salt çoğunluktaki malikler dışında herhangi biri katılamayacak olup, ilk satışta anlaşma sağlayan paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.
Üçüncü şahısların satışa katılabilmesi için satıştan önce salt çoğunluk ile alınan kararı kabul edeceklerini ve salt çoğunluk ile alınan karar doğrultusunda yapılan sözleşmeyi ve yapılacak uygulamanın gerektirdiği diğer belgeleri imzalayacaklarını yazılı olarak beyan etmeleri ve satışı yapılacak arsa payının rayiç değerinin yüzde onu oranında nakit teminat ilgili muhasebe birimine yatırmaları şarttır.
Satış talebi salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından gerekli bilgi ve belgelerle birlikte İstanbul’da ilçe belediyelerine, diğer illerde Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine yapılır.
Satış işlemleri 6306 sayılı Kanun’un 6’ncı maddesinin birinci fıkrası ve 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 15 ve 15/A maddeleri uyarınca anılan idarelerce gerçekleştirilir.
Tam Muvafakat Sağlanarak Yapım İşinin Tamamlanması
Salt çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin hisselerinin satış işlemi tamamlanıp, tapuda yeni malik adına tescil yapıldıktan sonra taşınmazda tam muvafakat sağlanarak yapım işine devam edilir.
Salt Çoğunluk ile Anlaşma Sağlanamaması
Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya Belediye tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir.
Bir Parselde Birden Fazla Yapı Bulunması
Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde, yürütülecek uygulamalara yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında bütün paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.
Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapılardan bazılarının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde;
a) İlgili tapu müdürlüğünce, parsel üzerinde bulunan bütün yapıların değil, sadece riskli olarak tespit edilen yapıların tapu kütüğüne yapının açık adresi belirtilerek riskli yapı belirtmesi işlenir.
b) Yürütülecek uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında riskli olarak tespit edilen yapıların paydaşlarının salt çoğunluğu ile karar verilir.
c) Riskli olarak tespit edilen yapıların yeniden inşası için düzenlenecek yapı ruhsatı, diğer maliklerin haklarının menfi olarak etkilenmemesi şartıyla, bütün maliklerin değil, sadece riskli yapıların maliklerinin talep ve muvafakatine istinaden düzenlenir.
Yapı ruhsatı düzenlenmeden önce imar planına göre terk edilmesi gereken bir alan söz konusu ve diğer malikler hisselerine düşen alanı terk etmekten imtina ediyor ise, riskli yapıların maliklerinin hisselerine düşen alanın terkinine bu maliklerce muvafakat edildiğine ve terk işlemi yapılacağı zaman bu maliklerin yeniden muvafakati aranmadan resen terk yapılabileceğine dair tapu kaydının beyanlar hanesine belirtme yapılması suretiyle yapı ruhsatı düzenlenir.
Riskli yapıların yeniden inşası için kurulacak kat irtifakında da, diğer maliklerin arsa payını etkilememesi kaydıyla sadece riskli yapıların maliklerinin talep ve muvafakati aranır.
ç) Riskli olarak tespit edilen yapıların bulunduğu alanın risksiz olan veya riskli yapı tespiti yapılmamış olan yapıların bulunduğu alandan ifrazı mümkün ise, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri resen yapılır veya yaptırılır.
Parsellerin Tevhit Edilmesi
Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhit edilmesi ile taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.
Bu parsel veya parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhit edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi için 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 7 nci maddesinin üçüncü fıkrası hükmü saklı olmak üzere boş parsellerdeki bütün maliklerin, oybirliği ile karar alması gerekir.
Tevhitten sonra yapılacak uygulamaya tevhit ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.
Taşınmazların Değer Tespit İşlemleri
Dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların, üzerindeki köhnemiş yapılar da dâhil olmak üzere, muhdesatı ile birlikte değer tespiti işlemleri ve dönüşüm ile oluşacak taşınmazların değerlemeleri Başkanlık, TOKİ veya Belediyece yapılır veya yaptırılır.
Taşınmazın değeri; ilgili kurum bünyesinden en az üç kişiden teşkil olunacak kıymet takdir komisyonları marifetiyle veya hizmet satın alınmak suretiyle tespit edilir.
Satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük veya İdare bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunur.
Taşınmazın değeri; taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan bilgi alınarak ve mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11 inci maddesindeki esaslara göre veya Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun olarak tespit edilir.
Müteahhitten Alınacak Teminatlar
Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde yürütülecek uygulamalarda aşağıda belirtilen şartlarda teminat verilmesi mecburidir:
Riskli yapının/yapıların bulunduğu parsellerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunuluyor ise, yapım işini üstlenen yapı müteahhidince yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 6’sı kadar teminatın Belediyeye verilmesi mecburidir.
Ancak, tek parselde bir bodrum katı dışında, en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapılarda parsel maliki kendi yapısını inşa ediyor ise, inşaat tamamlanmadan üçüncü şahıslara satış yapılmaması ve bu konuda tapu kaydına belirtme konulması şartıyla, yapı ruhsatı alınması safhasında yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 6’sı kadar teminat verilmesi mecburiyeti aranmaz.
Kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından belirlenen bina tamamlama sigortasının yaptırılması durumunda bu fıkrada öngörülen teminat verilmesine ilişkin şart aranmaz.
Müteahhit Payına Düşen Taşınmazların Satışı
6306 sayılı Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması durumunda, hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmelere göre yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve Belediyenin iznine istinaden yapılabilir.
Müteahhit, kendi payına düşen bağımsız birimlerin satışına izin verilmesi için Belediyeye müracaat eder.
Belediye, yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın yüzde on altındaki oranda müteahhitpayına düşen bağımsız birimlerin satışının yapılabileceğini ilgili tapu müdürlüğüne bildirir.
Müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satışı için bütün maliklerin muvafakati gerekir.
Yeni yapıya ilişkin kat irtifakı kurulmuş ise müteahhit payına düşen bağımsız birimlere isabet eden arsa payı üzerinden, kat irtifakı kurulmamış ve paylı mülkiyet söz konusu ise müteahhit payı üzerinden oranlama yapılarak satış yapılır.
Müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satışı için bütün maliklerin muvafakati gerekir.
Belediyeden inşaatın tamamlandığına dair yazı alınması veya yapı kullanma izin belgesi sunulması durumunda müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin tamamının satışı yapılabilir.
Bir parselde birden fazla blok inşaatı aynı müteahhit tarafından yapılıyor ise, bloklar için ayrı ayrı yapı ruhsatı düzenlenmiş olsa da, inşaatın tamamlanma ve satış oranı belirlenirken blokların tamamı üzerinden hesaplama yapılır.
Müteahhitin Yapım İşine Başlamaması veya Devam Etmemesi
Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde; oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilir.
Bu karar ile birlikte Başkanlığa başvurularak yeni yapının yapım işine başlanıp başlanmadığının veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenir.
Fesih kararı alınması herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Fesih iradesi, fesih konusunda maliklerin salt çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı, maliklerin salt çoğunluğu tarafından verilen fesih talebine ilişkin dilekçe, maliklerin salt çoğunluğunun başka bir müteahhitle anlaştıklarına dair sözleşme veya vekaletname örnekleri gibi sair belgeler ile ispatlanabilir.
Yapım işine başlanılmayan bir yıllık sürenin başlangıcı, bütün maliklerle anlaşma sağlanan hallerde, en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden önceki bir tarih ise bir yıllık sürenin başlangıcında riskli yapı tespitinin kesinleştiği/riskli ve rezerv yapı alanının belirlendiği tarih esas alınır.
En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden sonraki bir tarih ise, en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşme tarihi esas alınarak hesaplama yapılır.
Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınan hallerde bir yıllık sürenin başlangıcı, salt çoğunluk ile alınan karar tarihi esas alınarak hesap edilir.
Başkanlıkça; belirtilen durumların tespit edilmesi hâlinde, müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir.
Bu ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır.
Fesih sonrasında, taşınmazların siciline şerh edilmiş olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler maliklerin veya Başkanlığın talebi üzerine terkin edilir.
Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır.
Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.
Üzerindeki Yapıların Yıkımından Sonra Arsa Hâline Gelen Taşınmaz
Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Başkanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir.
Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder.
Yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre dava açılabilir.
Ancak, ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, 6306 sayılı Kanun kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez.
6306 sayılı Kanunun 6’ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, üzerindeki riskli binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, bu satışın öncelikle Başkanlığa veya Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına veyahut da İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekir.
Riskli yapı için Yapı Kimlik Numarası’nın alındığı ancak yapının yıkımının henüz gerçekleştirilmediği tarihte bağımsız bölümün satılması durumunda, Yapı Kimlik Numarası’nın alındığı tarihte malik olan hak sahibi kira yardımından faydalanmamış ise yeni malik kira yardımı için başvurabilir.
Ancak, eski malikin kira yardımı başvurusu yaptıktan sonra veya ödemeleri başladıktan sonra yapının yıkılmış olması ve arsa haline dönüşmüş olması sebebiyle taşınmazın satışı arsa satışı olduğundan yeni malikin kira yardımı başvurusu dikkate alınmaz.
Vergi, Harç ve Ücret Muafiyeti
6306 sayılı Kanun kapsamındaki vergi, harç ve ücret muafiyetleri, uygulama alanındaki mevcut yapıların imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu ve onuncu fıkraları ile bu maddenin on ila on ikinci fıkralarında belirtilen şartlar dahilinde uygulanır.
Taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri ile uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların malik, işi yüklenen müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerine ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,
Bu Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, bu Kanun kapsamındaki parsellerde veya alanlarda veya söz konusu parsel ve alanların dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek tesis edilmesi işlemleri,
Yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,
ile yapıların dönüşümüne ilişkin olarak yapılacak diğer işlemler noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlardan, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden, bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kâğıtlar, resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kâğıtlar da dahil olmak üzere damga vergisinden, bu Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçlarla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır.
Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde, gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması halinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz.
Yeni inşaat konut ve işyerinden oluşuyor ise, muaf olunan inşaat alanı, yeni inşa edilen binadaki konut ve işyerinin bina içindeki metrekare cinsinden oranları çerçevesinde uygulanır.
Riskli yapının bulunduğu parselin boş parsellerle tevhit edilerek uygulamada bulunulması durumunda, tapu harç ve ücret muafiyetlerinden, riskli yapının bulunduğu parselin alanının tevhit neticesinde oluşan yeni parselin alanına oranı nispetinde faydalanılır.
6306 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu ve onuncu fıkralarında belirtilen şartlar dahilinde alınmaması gereken harç, vergi ve ücretler şunlardır:
a) 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununun 38 inci maddesi uyarınca alınan noter harçları.
b) 492 sayılı Kanunun 57 nci maddesi uyarınca alınan tapu ve kadastro harçları.
c) 26/5/1981 tarihli ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79 uncu, mükerrer 79 uncu, 80 inci ve ek 1 inci maddeleri uyarınca belediyelerce alınan harçlar.
ç) 1/7/1964 tarihli ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisine tâbi kâğıtlar sebebiyle alınan damga vergisi.
d) 8/6/1959 tarihli ve 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca alınan veraset ve intikal vergisi0].
e) Kullandırılacak kredilerden dolayı lehe alınacak paralar sebebiyle 13/7/1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergisi1].
f) Kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler ile riskli olarak tespit edilen yapı ile bu yapının yerine yapılacak yeni yapıya ilişkin olarak belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücret2].
İmar Mevzuatına Aykırı Olan Yapılar
Üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlar, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek, sağlık, eğitim ve ulaşım gibi kamu hizmetlerinin düzenli bir şekilde yürütülmesini sağlamak amacıyla, Cumhurbaşkanınca riskli alan olarak kararlaştırılabilir4].
Riskli alan sınırı uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir5].
Riskli alan kararına karşı Resmî Gazete’de yayımı tarihinden itibaren dava açılabilir. Uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı dava açılamaz6].
Kira Yardımı
Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Başkanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir8].
Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 aydır. Riskli ve rezerv yapı alanlarında kira yardımı süresi 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir9].
Kira yardımı süresi yapının tahliye edildiği tarihten itibaren başlatılır.
Aylık kira bedeli Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca belirlenir. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması hâlinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilir.
Maliklere Yapılacak Kira Yardımı
Kira yardımı başvurularının Müdürlük/İstanbul ilindeki ilgili İlçe Belediye Başkanlığı tarafından incelenerek uygun bulunması halinde;
Konut/işyeri maliklerine Bakan Olur’una göre belirlenen tutarda ve 18 ay boyunca kira yardımı yapılabilir.
Kiracı Olarak İkamet Edenlere Yapılacak Kira Yardımı
Kira yardımı başvurularının Müdürlük/İstanbul ilindeki ilgili İlçe Belediye Başkanlığı tarafından incelenerek uygun bulunması halinde;
Konut/işyerinde kiracı olarak ikamet edenlere, yapının bulunduğu ilde malikler için belirlenen aylık kira yardımı tutarı esas alınarak, iki aylık kira yardımı tek seferde (defaten) ödenir.
Ayni Hak Sahipleri, Gecekondu Sahipleri ve Apartman Görevlilerine Yapılacak Kira Yardımı
Kira yardımı başvurularının Müdürlük/İstanbul ilindeki ilgili İlçe Belediye Başkanlığı tarafından incelenerek uygun bulunması halinde;
Konut/işyerinde sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenlere beş aylık, gecekondu sahiplerine iki aylık, kapıcı olup kapıcı dairesinde ikamet edenlere beş aylık kira yardımı ödenir.
Kira Yardımı Başvuruları
Kira yardımı başvuruları; tahliye tarihinden veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde, Başkanlıkça belirlenecek bilgi ve belgelere istinaden riskli alan veya rezerv yapı alanlarında ilgili kuruma, riskli yapılarda ise Müdürlüğe veya Başkanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye yapılır.
Kira yardımı başvurusu için detaylı bilgilere ve başvuru dilekçesi örneklerine Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca hazırlanmış Kira Yardım Kılavuzu üzerinden ulaşılabilir.
Kira Yardımı Ödemelerinde Gözetilecek Hususlar
Aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz.
Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz.
Dönüşüm projeleri özel hesabının finansman durumu gözetilerek Başkanlıkça uygun görülmesi halinde kira yardımının 1 yıla kadar olan kısmı peşin olarak ödenebilir.
Maliklere ikamet şartı aranmaksızın, aynı türden en fazla (1) bir bağımsız bölüm için kira yardımı yapılacaktır.
Bu kapsamda, maliklerin farklı türden bir konut ve bir işyeri için yapacakları kira yardımı başvuruları ayrı ayrı değerlendirilebilir.
Aynı Yapı Kimlik Numarasında birden fazla katı olan birleşik daireler (dubleks veya tripleks vb. yapılar) kira yardımı başvurularında tek bir bağımsız bölüm olarak değerlendirilir.
Kira yardımı ödemelerinin başlatılabilmesi için riskli yapının yıkımının gerçekleşmiş olması gerekir. Ancak A.R.A.A.D.
Bilgi Sistemine yıkım tarihinin girilmemiş olması durumunda öncelikle Yanan Yıkılan Yapılar Formu’nun istenilmesi, söz konusu formun temin edilememesi halinde ilgili Belediyesinden yapının yıkıldığına yönelik alınan yazı ile A.R.A.A.D.
Bilgi Sistemine riskli yapının yıkım tarihinin girişinin yapılmasını müteakip kira yardımı girişleri yapılabilir.
Malikin ve riskli yapıda ikamet eden kiracının veya sınırlı ayni hak sahibinin aynı bağımsız bölümden dolayı kira yardımı için başvurması durumunda, işbu Kılavuzda belirtilen şartların sağlanması halinde hem malik ve hem de riskli yapıda ikamet eden kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kira yardımından faydalanabilecektir.
306 sayılı Kanun kapsamında, riskli yapı olarak tespit edilmiş olan bir yapının aynı bağımsız bölümünde, aile bireylerinin (1., 2. ve 3. dereceden kan ve kayın hısımlarının) birlikte ikamet etmeleri halinde, malik ve kiracı olarak kira yardımından faydalanabilmeleri mümkün değildir.
Fakat malik, söz konusu riskli yapıda ikamet etmiyor ise, 1., 2. ve 3. dereceden kan ve kayın hısımlarından riskli yapıda ikamet eden aile bireyi kiracı olarak, ikamet etmeyen malik de malik olarak kira yardımından faydalanabilecektir.
Ayrıca riskli olarak tespit edilen bir bağımsız bölüm için (konut/işyeri) evlilik birliği devam eden eşlerden birinin malik, diğerinin de kiracı olarak kira yardımına başvurması durumunda ise, birbirlerinin kiracısı olmaları da mümkün olmayacağından, birlikte ikamet edip etmediklerine bakılmaksızın, eşlerden birinin malik, diğerinin ise kiracı olarak kira yardımından faydalanabilmesi mümkün değildir.
Aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği ödemesi yapılamaz.
Riskli yapı için Yapı Kimlik Numarası’nın alındığı ancak yapının yıkımının henüz gerçekleştirilmediği tarihte bağımsız bölümün satılması durumunda, Yapı Kimlik Numarası’nın alındığı tarihte malik olan hak sahibi kira yardımından faydalanmamış ise yeni malik kira yardımı için başvurabilir.
Ancak, eski malikin kira yardımı başvurusu yaptıktan sonra veya ödemeleri başladıktan sonra yapının yıkılmış olması ve arsa haline dönüşmüş olması sebebiyle taşınmazın satışı arsa satışı olduğundan yeni malikin kira yardımı başvurusu dikkate alınmaz.
Riskli yapı içerisinde bulunan depo ve ahır gibi alanlar veya riskli yapının eklentileri için yapılan kira yardımı başvurularında:a) Riskli Yapı Tespit Raporu’na bağımsız bölüm olarak işlenmemiş olan söz konusu alanlar kira yardımında dikkate alınmayacaktır.
Depo ve ahır gibi alanların Riskli Yapı Tespit Raporu’nda ayrı birer bağımsız birim olarak gösterilmiş olması durumunda kira yardımında dikkate alınacaktır.b) Riskli yapıdaki konut ile aynı Yapı Kimlik Numarasında da olsa, yapıdan farklı bir Yapı Kimlik Numarasında da olsa depo veya ahır olarak kullanıldığı resmî kurumlardan alınacak (vergi dairesi ile bağlı bulunulan oda ya da kurumun) onaylı bir yazı ile tespit edilen depo veya ahırlar, işyeri olarak kabul edilerek kira yardımı başvuruları değerlendirilir.
Arsa paylı tapu ile yapılan kira yardımı başvurularında;a) Bağımsız bölüm tapuda belirtilmediğinden, riskli yapı tespit raporunda belirtilen adres ve ada/parsel bilgileri ile uyumlu olacak şekilde bağımsız bölümü, bağımsız bölümdeki hisse oranını gösteren ve yapının Yapı Kimlik Numarası alındığı tarih itibariyle geçerli olan Bina Emlak Vergi Beyannamesi istenir.
Kira yardımı ödemeleri ibraz edilecek Bina Emlak Vergi Beyannamesindeki bina hisse oranlarına göre yapılır.b) Arsa paylı tapularda hissesi bulunan maliklerden biri tarafından yapılan kira yardımı başvurularında;
söz konusu riskli yapının tek bir bağımsız bölüm olması durumunda ibraz edilen Bina Emlak Vergi Beyannamesi tam hisse oranında ise, 1/1 hisse oranında kira yardımı alabilmesi için arsa paylı tapuda bahsi geçen diğer hak sahiplerinden de feragatname talep edilmesi gerekir.
Bağımsız bölümün hisseli olduğu başvurularda, her hak sahibi, hissesi oranında kira yardımından faydalanabileceği için her hak sahibi adına ayrı ayrı başvuru dilekçesi alınır.
Aynı Yapı Kimlik Numarasındaki bağımsız bölümlerde hissedar olanlar, kira yardımı haklarını noterden verecekleri muvafakatname/feragatname ile diğer hissedarlara devredebilir.
Verilecek muvafakatnamede/feragatnamede “söz konusu bağımsız bölümden dolayı alınacak kira yardımı hakkından diğer hissedar lehine feragat edildiğinin, 6306 sayılı Kanun kapsamında Başkanlıktan hiçbir hak ve talepte bulunulmayacağının ve faiz desteğinden de yararlanılmayacağının” açıkça belirtilmesi gerekir.
Ayrıca söz konusu muvakatname/feragatname ile yapılan başvurularda bir T.C. Kimlik Numarası/Vergi Kimlik Numarası için bir konut ve bir işyeri başvurularında ayrı ayrı olmak üzere bir hak sahibinin hisse oranının toplam da 1/1 hisse oranını aşmaması gerekir.
Taşınma Yardımı / Tahliye Desteği
Maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine birinci belirlenen aylık kira bedelinin üç katı kadar defaten taşınma yardımı yapılabilir.
Bakanlığın Yarısı Bizden Kampanyası kapsamında inşaat yapımı için verilecek hibe haricinde tahliye için bağımsız bölümde ikamet etmek/kullanmak şartıyla maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine bağımsız bölüm başına bir kereye mahsus ve karşılıksız 125.000 TL tahliye desteği verilebilir.
Tahliye desteği tek seferde 125 bin TL olarak ödenir. Daire/iş yerinde oturan kiracıysa kiracıya, değilse ev sahibine ödenir.
Kredi Faiz Desteği
Gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; Cumhurbaşkanınca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir.
Gerçek veya tüzel kişilere faiz desteği verilebilmesi için tahliye veya yıkım tarihinden itibaren en geç üç yıl içinde kredi almak üzere Başkanlıkla protokol imzalamış bankalara başvurulmuş olması gerekir.
Aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz.
Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz.
Bir hak sahibi adına faiz desteği sağlanacak toplam kredi tutarı 3.000.000 TL'yi geçemez.
Faiz desteği oranları ve limitleri için detaylı bilgilere 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahiplerince Bankalardan Kullanılacak Kredilere Sağlanacak Faiz Desteğine Dair Karar üzrinden ulaşılabilir.
Kredi Desteği
Yarısı Bizden Kampanyası kapsamında hak sahiplerinin bir konutu için 875 bin TL kredi, bir dükkanı için 437 bin 500 TL kredi desteği verilir.
Hak sahipleri bir konut için verilen 1 milyon 875 bin TL’lik desteğin ardından diğer her bir konutu için 1 milyon 750 bin TL kredi imkanından faydalanabilir.
Bir iş yeri için 1 milyon TL dönüşüm desteğini alan hak sahibi diğer her bir dükkanı için ise 875 bin TL kredi desteğinden yararlanabilir.
Hak sahiplerine kredi verilirken gelir ve kredi puanına bakılmaz.
Ayrıca hak sahibi, satış veya 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak pay satışı işlemi ile edineceği taşınmaz için payı satılan hak sahibinin kullanacağı hibe ve krediyi kullanabilir.
Kredi geri ödemeleri, geri ödemesiz dönemden sonraki ilk aydan itibaren başlar ve ilk 12 taksit faizsiz olmak üzere en fazla 120 ayda tamamlanır.
Geri ödemesiz ve faizsiz dönem sonunda ilk taksit ödemesinden önce başlangıç güncellemesi yapılır.
Kredi borcu, her güncelleme döneminde güncelleme oranının uygulanması suretiyle güncellenir.
Güncellenmiş kredi borcu belirlenirken, kredi borcundan yapılan geri ödemeler düşülür, kalan kredi borcu güncelleme oranının uygulanması suretiyle artırılarak yeni borç tutarı bulunur.
Güncellenen borç kalan taksit sayısına bölünerek, aylık ödenmesi gereken taksit tutarları belirlenir. Bu işleme kredi borcu bitene kadar devam olunur.
Başkanlık, Başkanlık adına taşınmaz üzerinde birinci derece ve birinci sıra veya serbest dereceden istifade hakkı ile diğer derecelerden olmak üzere kredi tutarının iki katı kadar tutarda ipotek tesis eder.
Kredi geri ödemeleri Başkanlıkça takip edilir. Kredi borcunun zamanında ödenmemesi halinde, Başkanlık tarafından borçlu kişiye ihtarda bulunularak süre tanınır.
Verilen süre içerisinde kredi borcunun ödenmemesi, kredinin durdurulması veya iptal edilmesi durumunda, kullandırılmış kredilerin ödenmeyen kısımları genel hükümlere göre takip ve tahsil edilir.
Yapım için yardımdan faydalanacak riskli yapının bulunduğu parselin veya riskli alan/rezerv yapı alanında yer alan yapının bulunduğu parselin zemin ve plan durumunun yeniden inşaat yapımına uygun olmaması durumunda yapım için yardım, yapıda bulunan bağımsız bölüm hak sahiplerinin tamamının muvafakati ile yine hak sahiplerine ait yapılaşmaya uygun il sınırları içinde veya dışında başka bir parselde kullanılabilir.
Kredi desteği için detaylı bilgilere 8189 sayılı İstanbul İlinde Yürütülecek Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Kapsamında Yapım İçin Yardım Verilmesine İlişkin Karar üzerinden ulaşılabilir.
Hibe Desteği
Yarısı Bizden Kampanyası kapsamında hak sahiplerinin bir konutu için 875 bin TL, bir dükkanı için 437 bin 500 TL hibe desteği verilir.
Aynı hak sahibinin birden fazla bağımsız bölümü olması hâlinde, hak sahibi diğer her bir konutu için 1 milyon 750 bin TL kredi, diğer her bir dükkanı için 875 bin TL kredi desteğinden yararlanabilir.
Ayrıca hak sahibi, satış veya 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak pay satışı işlemi ile edineceği taşınmaz için payı satılan hak sahibinin kullanacağı hibe ve krediyi kullanabilir.
Hibe desteği için detaylı bilgilere 8189 sayılı İstanbul İlinde Yürütülecek Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Kapsamında Yapım İçin Yardım Verilmesine İlişkin Karar üzerinden ulaşılabilir.
Kaynakça
AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN (KANUN SAYISI: 6306)
6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ (MEVZUAT NO: 16849)
6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDA HAK SAHİPLERİNCE BANKALARDAN KULLANILACAK KREDİLERE SAĞLANACAK FAİZ DESTEĞİNE DAİR KARAR (2012/3803)
İSTANBUL İLİNDE YÜRÜTÜLECEK KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI KAPSAMINDA YAPIM İÇİN YARDIM VERİLMESİNE İLİŞKİN KARAR (KARAR SAYISI: 8189)
KENTSEL DÖNÜŞÜM BAŞKANLIĞI KİRA YARDIMI KILAVUZU
kdb.gov.tr - Kentsel Dönüşüm Başkanlığı